趋势1  生活配套地位凸显

北商商业研究院对调查报道进行综合分析的结果显示，京津冀14个地区对于生活配套业态的呈现有巨大需求。根据北商商业研究院的调查问卷，42%的消费场所集中在超市业态。

在调查的14个地区中，58%的居民消费集中于日常的刚性需求（服装鞋帽、生活消费），27%的花费用于餐饮。由此看来，这些区域的消费者近九成消费都集中于最基本的生活配套服务。

在北商商业研究院看来，相比于百货、购物中心等零售企业，销售生活基本用品的超市业态更容易在新入驻的地区站稳脚跟，这一业态也更容易吸引知名品牌连锁。这一现象在通州、燕郊等地区都颇为明显。

在大型超市连锁站稳脚跟后，更多的品牌连锁开始加速布局。

趋势2  公共交通成胜负手

在北京，由于公共交通和私家车市场同样发达，决定一个商业项目能否成功，不仅取决于地铁等公共交通，也包括商场的停车设施是否完善。

然而在对京津冀14个地区的调查中，北商商业研究院发现，当地消费者选择购物场所的重要依据是公共交通的便捷度。根据统计，62.5%的消费者会因 为公共交通便利选择购物场所。特别是在曹妃甸和辛集，这一比例高达81.3%和72.7%。来自北商商业研究院的分析显示，相比于北京等发达的一线市场， 上述地区的居民收入相对不高，私家车的占有率没有北京高，这让公共交通设施起到了决定性作用。同时，调查数据还显示，围绕公共交通进行的城市消费依然有很 大的成长空间。在交通满意度调查中，京津冀14个地区52.7%的消费者认为交通有待改善；两成消费者认为当地交通很差；仅有25.7%的消费者对当地交 通感到满意。

趋势3 一站式消费现萌芽

北商商业研究院的分析显示，各类生活消费几乎占据了居民支出的九成比重。调查数据显示，京津冀14个地区居民用于娱乐消费（KTV、电影）的支出仅仅占比10%。

根据实地调查结果，在京津冀14个地区中，主流商业项目几乎都集中在超市和当地传统百货品牌。除了燕郊、天津外，几乎没有百货连锁和购物中心。这让调查区域居民的娱乐消费需求无法释放。

与之相对应的是，47%的受访消费者将选择购物场所的依据归结为一站式消费。

尽管此次调查的京津冀14个地区，居民的收入水平与北京存在较大差距，但在信息化发达的当今，上述区域的消费意识也在不断升级。数据显示，36.7%的消费者选择网购作为购物场所，这一数据领先餐饮仅次于超市。

造成目前上述区域体验业态缺失的重要原因是，这些城市的各项数据难以完全符合大型连锁品牌的选址标准。北商商业研究院调查认为，这些连锁品牌应该打破传统观念，更积极地涉猎新市场。但同时，这些品牌引入新的业态和品牌时，应着重考虑定位，要循序渐进，不能一蹴而就。

趋势4  先期规划影响商业潜力

零售业随着不断的发展，越来越讲究“规划”二字。目前，有实力的零售商为了可持续发展，更愿意从拿地开始就介入，进而围绕预期定位决定项目设计，从而让商业项目占据先发优势。

对于一个地区和城市而言，完善的商业规划不仅决定了商业项目的潜力，也决定了当地商业的发展前景。北京商报记者在调查中发现，京津冀协同发展带来了 巨大的投资增量，但也同时有引发局部过剩的可能。在对天津市场的调查中，北京商报记者发现，作为直辖市之一，天津市场在经济的推动下，也步入了购物中心时 代。但同时，商业的集中放量也造成了一些项目招商困难。这些项目不得不贴补租金以求达到一定的品牌入驻率。

受益京津冀协同发展明显的燕郊，也显现了商业过剩的苗头。目前，多个体量达到30万-50万平方米的商业地产项目正在建设中。事实上，即便是核心商圈，这部分商业放量也难以消化。

在河北的一些城市则出现了更明显的商业过量。部分地区甚至出现了8万人口的城市有超过30万平方米的商业地产项目。即便是能够容纳较多人口的大城市，也出现了写字楼过剩，导致楼盘空置。

北商商业研究院认为，京津冀协同发展吸引巨量投资，无疑会加快城市的发展速度，但相关政府部门更应该围绕三地不同的定位，妥善梳理商业规划。

连锁反应

  京津冀一体化加速进程，越来越多的商业项目开始在北京周边城区寻找机会。据京客隆相关负责人介绍，早在2000年，集团 就曾在河北廊坊设立子公 司，并以此为中心，在周边开设了14家卖场。该负责人表示，在家乐福、永辉等超市龙头企业相继进入北京市场的当下，一线城市市场趋于饱和，但以北京为中心 的河北二三线城市仍具有很大的拓展空间。

  北京的龙头企业物美今年也在河北宣化开设了第二家门店。据物美发言人乔红兵介绍，此前，没有政策的扶植和保护，外来企业在河北开店，会带来巨额的物流成本。

  据业内人士介绍，与北京不同，河北市场的消费者还处于待培育阶段，部分国际品牌尚不会考虑在一线城市以外的地区开设门店，且多数商业项目均采取散售模式，导致北京的超市品牌在当地难以形成品牌规模。

  在乔红兵看来，京津冀一体化将机会与威胁共同带来。便利的交通网络形成后，在降低物流成本的同时，带来的大量人流可以带动商业发展，但这也考验商场是否能把握机会留住目标客群。


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